多伦多万锦市未来十年城市展望,被中产阶层看好-11月销售火热的York condo二期来袭,尽早预定热门户型

摩天大楼,人头攒动,公交发达…这是多伦多Downtown。相形之下,万锦市尽管早已摆脱人们头脑中的郊区印象,昔日农田上建起了一栋栋价值超过百万元的 独立屋,然而整个城市虽谈不上一马平川,却仍以低层房屋为主,高楼大厦稀少。近年万锦市对人们的吸引力越来越大,根据约克区的规划,到2031年万锦人口 将增长近四分之一。随著人口日趋增多,低层住宅迟早达到饱和,更多的人住在哪儿?向高空发展似乎是唯一选择。

据万锦市市议员、市经济发展委员会副主席何胡景介绍,安省于2006年制定的25年发展规划中,万锦市人口每年将增加2%,然而过去9年万锦所吸纳的人数已增加30.8%,从06年的26万增至今年的34万,预计到2031年至少将达到42万。

万锦Downtown不建独立屋

何胡景表示,在Kennedy Rd至Warden Ave,以及Hwy 7与Hwy 407之间是Downtown Markham,市政府对这一地区有个宏大的计划,希望朝著多伦多Downtown的模式发展。未来10-20年,在Downtown Markham将容纳4.4万人,包括居民和就业人口。这一地区的土地规划为混合用途,兴建的住宅一定是Condominium,不会有独立屋。计划将目前Unionville Go火车站建成市政交通运输总汇,当中包括公交车总站、出租车总站及通勤者停车场。就和多伦多市中心一样,人来人往,大多数人从那裡步行去上班上学。未来能否发展成多伦多Downtown央街?他充满信心:“完全有可能,隻不过高楼大厦没有那么高。”

没层高限制

市府对Downtown尤其是Hwy 7道路两旁兴建的高层大厦有没有层高限制?何胡景表示,Buttonville 机场迁走之后,市府对建筑高度基本上就没有了限制,在机场原址上就计划兴建一栋60层高的大厦。原则上隻要符合zoning规定、密度不超过限制、并且附近居民不反对,发展商可以建任意高度。Hwy 7南北两侧都有些地段准许兴建高层建筑,南侧的开发项目普遍比北侧高。不过目前市场需求未必足够,比如就有发展商原计划在Hwy 7以北兴建一栋6-8层公寓400多个单位,并已经获得批准,但经过分析认为市场需求有限,吸纳不了太多Condo单位,最后改建40单位的低层镇屋,毕竟发展商最了解市场。他说市府对Downtown Markham的开发持开放态度,已经批准了很多项目,有些已经动工,有的还在观望,等待市场需求增长。目前已知的高层建筑项目大部分是十几层高,最高的一栋是位于YMCA对面,计划兴建29层。

何胡景表示,万锦之所以吸引人迁入,是因为有很多好的学校,最近地价和屋价都有明显上升,很大原因是约克大学将落户万锦。由于可供开发的土地有限,低层住宅不可能无限增加,因此需求远超过供给,房屋一上市很快就卖出,令房价不断攀升,也令低层住宅与高层住宅的价格差不断扩大。不过尽管独立屋价非常高,但Condo需求目前暂时不大,仍然滞销。原因很多,交通配套不完备是原因之一,万锦不像多伦多市中心有地铁和24小时公车服务,Condo能提供的停车位也不足够。发展商预计,在不久的将来,一旦约克大学落户,Condo居住需求将会大增。

万锦建地铁难
何胡景表示,如今的万锦市一方面交通堵塞严重,另一方面公交严重亏损,由于乘客不够,公车每年亏本60%。市府希望Downtown Markham能够创造新的City Living生活模式,鼓励人们步行、骑单车和乘坐公交。不过,除非有省府联邦出资,万锦市未来20年没有兴建地铁的计划,因为耗资不菲。建地铁究竟有多贵?“万锦市每年的财政预算是3亿元,即使全部用于建地铁,还不够建2个站。”他说,Yonge街地铁从Finch增加2个站延伸至Hwy 7,起码已经讲了20年,现在还未实现。

学校和社区中心能配

将来Downtown Markham人口密度大增,学校和社区服务是否够用?身为市社区服务委员会主席的何胡景表示完全不必担心:万锦市每块地发展前都预留了学校(公校、天主教,中、小学)和商业用地,人们可能看到有些地皮10几20年都没有开发,其实大部分都是教育局的预留地,一旦学生人数达到建校标准就会开建,Downtown附近也一定留有学校用地。此外,泛美运动中心附近有一所Bill Crothers中学,普通市民了解不多,其实是一间专门培养运动人才的中学,其招收范围不仅局限在附近居民。至于社区中心,通常建一座需要7000万-8000万,市府每过几年一旦攒足这笔钱,就会在全市范围均衡分布,兴建新的中心,下一个待建的社区中心将位于14街和McCowan Rd地区。(来源都市网)

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人民币会跌到2017年 想投资加拿大保值? BMO经济分析师教你

投资房产要看两样东西,一个是房产本身的升值速度,另一个是房产所在地的货币汇率。

多伦多的房子升值速度可谓惊人,平均房不仅一再打破历史记录,比去年也增长逾9%。然而今年加币贬值的速度更惊人,从年初到年末,加币兑人民币的汇率从5.3跌到4.6,跌幅超过12%。所以此消彼长,你要是年初汇人民币过来多伦多买房,就算现在房价升了,说不定是亏钱。

不过经济分析师建议你,如果手上还握着人民币,2016年年初,你可以考虑在多伦多买房子。虽然现在人民币和加币齐头并退,但加币到了年中便会开始回升,而人民币则至少要贬值到2017年年底。

而如果你手上现金不是很多,你也可以考虑购买美国银行的股票。

都说多伦多的房价涨疯了,一年飙升10%以上。不过如果你今年把中国账户里的人民币换成加币在多伦多买房,说不准你还亏了。

Sean在列治文山的豪宅是2014年夏天的时候买的,花了他差不多100万。因为平时主要在中国做生意,所以买房的时候用的是人民币。他还记得那时候加币兑人民币的汇率差不多是5.83。100万元加币,即583万人民币。

前两天,他看到隔壁邻居同样户型的房子挂牌出售,没两天就卖了,听说卖了120多万。房子一年多就增值20%,Sean可谓赚大了。不过他又算了一下汇率。当年的汇率是5.8,现在的汇率是4.6,跌幅居然也超过了20%。以人民币计算的话,变成只是552万元,到头来他这房子不仅没有增值,还亏了30万人民币。

他感歎,曾几何时,加币兑人民币还在7以上,甚至比美元还贵,如今怎就如此不值钱。如果加币继续贬值下去,还不如把房子卖了投资中国生意,不仅汇率会涨,还有投资回报。

人民币买房最好上半年

不过如今投资人民币已经过了时机,反而如果你还未买房,或者你想在多伦多买第二套房,2016年上半年会是在多伦多买房最佳的时机。

满地可银行资本市场(BMO Capital Markets)产业及国家分析经济研究部副总裁陈蔚纯预测,明年年中将是加币汇率的转折点。年中以后,加币会升值,而人民币则会继续贬值。

陈蔚纯表示:「根据我们的预测,加币在2016年上半年会继续贬值,兑人民币的汇率可能跌破4.6。虽然人民币兑美元也在逐渐贬值,但速度较加元更慢。不过因为两种货币都在下跌,加币的跌幅将不会太明显,兑人民币的汇率不会跌破4.5。

「然而到了2016年年中,加币将从贬值转为缓慢升值,兑人民币的汇率将回到4.6以上。兑美元,加币的汇率也将保持平稳,甚至缓慢上升。如今美元兑加币的汇率是1.37,我们预计到明年年中,美元汇率将会在1.42左右,到年底可能会上升至1.38。」按照这个预期,加币兑美元的汇率将在上半年继续走低,从现在的0.73跌至0.70,下半年则会回升至0.72左右。

「反观人民币,我们预计人民币兑美元将继续保持下跌的趋势,而且这个趋势将至少持续到2017年年末。如今美元兑人民币的汇率是6.5,我们预计2016年内,人民币汇率将不会破7。然而这是在不考虑人民币出现大幅贬值的前提下。我觉得现在人民币大跌可能性往年要高。」

她建议,如今并非投资外汇的好时机,尤其是投资人民币。反倒是如果手中有人民币,可以考虑在年中以前换成加币,投资加拿大的房地产。

年中前适合买楼

用人民币投资加币,华人多会选择买楼。地产经纪徐华飞表示,如果加币对人民币的汇率在明年下半年会缓慢上升,那麽上半年会是买房的好时机。此时买房,不仅能赚房价增值,日后加币升值,更是利上加利。

「中国买家有投资海外房产的刚性需求,而投资加拿大房地产有两大优势:利率低和汇率低。加拿大的房贷利率在全球范围内差不多是最低的,央行前两天更是表示将不排除负利率的可能。相比之下,美国不仅刚刚加息,外国人贷款也要比在加拿大难很多。

「而目前加币兑人民币的汇率依然很弱,加拿大的房子对于中国的投资者来说依然非常便宜。即便加币会缓慢上升,但总体依然会在一个比较低的位置,因而对房价的影响非常有限。」

今年加币走低,徐华飞发现买家当中选择把人民币换成加币买房的人已经比往年要多,这种现象在豪宅市场尤其明显。对于投资者来说,加币便宜意味着投资成本更低,而未来加币回升的空间越大。他认为,未来半年内,这种情况将会出现得更加频繁。

钱少可买美国银行股

加币汇率受石油价格影响较大,而目前油价依然有走低的可能性。陈蔚纯表示,如果你对加币没有信心,想要寻找一个比较稳定的货币投资,那麽美元将会是一个不错的选择。

现在全球经济形势都不景气,唯有美国经济缓慢复甦。日前美国联邦储备局刚刚宣佈加息,2016年亦有加息的可能性,因而美元相对于其他货币依然会保持升值的趋势,此时投资美元,则会是一个稳健的选择。

若要投资美元,房地产和股票都可考虑。不过两种投资也都有讲究。

美国刚刚加息,2016年也有加息的可能,如果要投资美国房产,最好选择刚刚加息后。美国的楼市一般在加息后都会陷入短时间的冷澹期,买家会犹豫是否买房,但美国房市的总体走势依然向上,所以可以在加息后的冷澹期低买,日后再高卖。

而如果手上现金不多,则可考虑投资美国股票。首当其冲的是银行股。美国的银行股受经济影响比较大,如今美国经济回暖,又有加息可能,银行股则会更加受惠。消费股同样会受经济转好的影响,因而也可考虑。唯有能源股一定要避开。

油价升加币涨

加币的回稳主要受惠于油价的上升。根据满地可银行的预期,油价在第一季度将回升至每桶41美元,而2016年一整年的平均价应在每桶45美元。陈蔚纯认为,目前35美元的价格是不可持续的。根据加拿大统计局与央行早前公佈的数据,OPEC(石油输出国家组织)国家的石油生产成本大约在每桶60元左右。儘管这只是个非常笼统的数字,中东国家例如科威特可以在价格只有10多元的时候依然生产石油,但35元的价格肯定低于绝大多数国家的生产成本,所以她预计油价在明年会回升,进而带动加币回稳。

「加拿大的汇率主要受三方面的影响:油价、经济情况以及负债率、出口。因为加拿大的经济十分依赖石油出口,所以在这三方面中,油价几乎起到决定性作用。根据我们的预测,加拿大的负债率在明年依然会上升,而非石油出口表现则不稳定,所以两者对于汇率并不会有太多积极地影响。明年加币是否回稳,主要看油价是否回升。」

而人民币则是受中国经济增长放缓的拖累,将会继续走低。她表示,最近人民币「入篮」,随后决定汇率不再绑定美元,就是为以后进一步贬值做准备。人民币汇率虽然已经变得更加自由,但中国政府依然有可能使用汇率工具,导致人民币大幅贬值。不再绑定美元之后,未来人民币大幅贬值的可能性反而增大。

不过她也表示,目前对于加币汇率的预测基于石油价格上升这一预期。儘管现在油价已经非常低,但因为中国对于是有的需求不似往年那样强劲,市场上仍然处于产量过多的状态。加上OPEC国家有意压低油价,油价回升速度亦有可能低于预期。那样一来,加币则有可能继续下跌。

来源:明报加拿大版

加拿大买房程序

一. 联系银行或贷款经纪

银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后,告诉你可以申请到的贷款额度和大概的贷款利率。说大概,只是因为利率一直在变,银行难以保证咨询时的利率一定能在你房屋成交时适用。一般我们可以申请做个预评估pre-approval,通常有三个月的期限,以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明,贷款额度可以是80%,但如果你没有工作或没有足够好的收入证明,那么贷款只能是65-70%。

二. 看房

联络你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;一个好的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设性的建议,诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要了解以下各项:1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电或燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说,你不大会有精力来改这东西。3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款,将来卖房都需要它。4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉,其实和asbestos是两回事。为了节省能源,在 1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实没什么大事。因此,市面上有UFFI的房子很少,经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。7,其它的门窗厨房卧室,不一一列举。

三. 下Offer。

房主已经有了一个要价(ask price或list price),你可以就地还钱,也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写,但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好,但不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在Offer内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5个工作日,如果有条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后期限”,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去(trust account),绝对安全,如果最后因为合同中的条件不能满足,你不要这个房子,钱会完整地退给你。

四. 验屋

验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

五. 按揭贷款

将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司,对按揭作正式审核。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

六. Status Certificate

Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由买方支付。如果不满意,可以取消合同。

七. 房契检查

合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底:土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用,检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

八. 保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover,所以你可以买财物和人身伤害险,不过不是必需的。

九. 水电气

打电话给水、电、天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口,还有银行、交通部(你的车和驾照)、健康卡、保险公司,地址都要改。

十. 签字

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在closing前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。

十一. 交屋日(Closing Day)

这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,立刻通知律师,有可能的话拍照留影。

到此为止,房子是你的了,然后买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视公司。步骤很多,但没关系,负责的经纪会提醒你每一步,使房屋变成你温馨的家!